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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。
不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。
明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。
同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。
某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”
值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。
据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。
而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。
这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。
默克中国总裁安高博：富有远见的跨国企业都会继续加码中国市场******
【跨国企业在中国】
编者按：走进在华跨国企业，听外企老总谈“中国式现代化机遇”、释“经济全球化之道”。
中新网10月19日电 题：默克中国总裁安高博：富有远见的跨国企业都会继续加码中国市场
中新财经 吴家驹
“默克董事会对于中国的投资毫不动摇，默克在中国深耕近百年，不搞短期，信仰长期主义。”近日，默克中国总裁安高博接受中新财经专访时如是说。
安高博指出，随着中国产业结构升级完善、本土创新实力不断提升、经济持续发展，同时中国秉持高水平对外开放政策，加快构建新发展格局，真正富有远见的跨国企业都会继续加码中国市场，不断完善业务布局。
访谈实录摘要如下：
中新财经：过去十年，中国经济发生了巨大变化。您如何看待近十年中国经济的发展？哪些方面给您留下了深刻印象？
安高博：我在中国工作和生活了二十多年，见证了中国迈向高科技国家的转型之路。
中国经济总量由2012年的53.9万亿元上升到2021年的114.4万亿元，占世界经济比重从11.3%上升到超过18%，成为推动世界经济增长的第一动力。十年的非凡变革、开放及创新彰显了中国经济的强大韧性和活力。
今天的中国，已不再满足于成为“世界工厂”，过去十年中国正在以一种堪称奇迹的“中国速度”大力推动创新，显著增强科技实力，积极拥抱数字化、人工智能或生物医药等未来趋势，向高科技国家的目标稳步迈进。目前，中国的数字经济规模已位居全球第二。人工智能、区块链、量子通信、智能驾驶、生物制药等新技术开发应用走在全球前列，互联网医疗等新业态新模式已成为常态。
同时，默克有幸能够深度参与并贡献中国市场的高速发展，并与中国市场共同创新、共同成长，既是中国市场经济发展的参与者，也是中国迈向中国式现代化实践的见证者。
中国是默克全球的重要战略市场和增长引擎。自1933年在上海建立第一家公司以来，近百年来默克扎根中国，坚定本土化策略，迄今已发展壮大成为在全国拥有20多个实体、4500多名员工的在华跨国公司。默克的三大业务板块——医药健康、生命科学和电子科技，目前也都已全面在上海及长三角地区投资布局。纵观默克在中国的所有业务，过去十年我们的总投资达到了约55亿元人民币。
中新财经：近些年，中国持续优化营商环境，进一步加大鼓励外商投资力度。默克对于现在中国市场的哪些方面最感兴趣？
安高博：在中国的这二十多年，我亲眼目睹了中国不断深化的改革开放，见证了中国经济的腾飞和现代化建设，特别是基础设施的全面升级，同时也感受到了不断改善的营商环境，包括高效的政府办公效率、外商投资法的进一步深化落地、知识产权保护意识的普遍提升等等。中国对于我本人和默克而言，都有着极为特殊和重要的意义。
我们根植中国的一个重要原因，就是这里有着世界一流的营商环境——以服务企业为根本的思维，汇集人才、金融和产业为一体的商业氛围。特别值得赞赏的是现在的一站式服务，这加快了外企项目的落地，减少了复杂的申请环节。我们广东创新中心的成立就受益于“中国速度”，从第一次和广东政府的会见到项目开业只用了一年左右的时间，同样我们已经落成的M Lab™上海协作中心和电子科技中国中心，都获益良多。
其次，中国已经发展了完整的产业链基础，特别是在高新科技领域。默克把电子科技业务和生命科学全国运营总部设立于上海就是一个很好的见证。今天上海已发展为我们跟中国客户交流的枢纽，默克诸多业务的研发、生产和客户合作中心均在上海落户。
最后也是最重要的，中国已经成为全球重要创新中心的发源地。默克携手中国合作伙伴不断推动新技术和新应用，也为默克在中国和全球的发展壮大源源不断输送着优秀的人才。2019年，我们在上海设立了在华首个创新中心，并宣布设立1亿元人民币种子基金，助力中国初创企业。
默克的战略与中国的“十四五”规划的相关方面高度吻合，默克从事的主要业务也符合中国的战略新兴产业范畴，不断改善的营商环境、完善的产业链接触以及创新引擎作用将使我们能更好地深耕中国市场，携手本地合作伙伴共同推进中国乃至全球相关产业的发展。
中新财经：您认为中国市场对于跨国公司有哪些吸引力？
安高博：中共二十大报告强调了“加快构建新发展格局，着力推动高质量发展”，特别是推进高水平对外开放的政策立意，强调将坚持实施更大范围、更宽领域、更深层次的对外开放，这对我们而言，无疑是十分令人振奋的，也为外企后续在华发展获得更多利好的细节政策支持提供了强有力的战略指引。
随着中国产业结构升级完善、本土创新实力不断提升、经济持续发展，同时中国秉持高水平对外开放政策，加快构建新发展格局，真正富有远见的跨国企业都会继续加码中国市场，不断完善业务布局。而从更广阔视野来看，中国已不再只是一个充满潜力的巨大市场，更是影响全球发展态势、构成企业全球战略成效的重要因素。
中新财经：作为一家在医药健康领域有着丰富经验的企业，默克如何看待中国医药健康领域的发展前景？
安高博：我们坚信，中国作为医药大国，无论接轨全球，还是本土创新，未来中国医药健康行业仍将呈现蓬勃发展的态势。在中共二十大精神和《“健康中国2030”规划纲要》的指导下，中国对于推进健康中国建设、增进民生福祉，特别是提升医药健康的服务质量、可及性及创新性提出了更高要求。
基于开放、创新的环境，同时借助加速审批等一系列政策“东风”，中国医药创新生态逐步完善和优化，且充满活力，这将为中国乃至全球患者带来福祉。但在此过程中，创新疗法的可及性和可支付性是中国医药创新面临的一大挑战。
默克一直与中国紧密合作，加快将关键药物本地化生产，并持续研发新药以满足本地病患需求，且投资建立研究和创新中心，持续整合默克及产业链的先进科技和制造等专长优势。与此同时，我们还积极携手本地合作伙伴，为中国患者提供更加触手可及、更高效便捷的医药健康服务。
中新财经：今年5月，默克宣布了在生命科学和电子科技领域的两项重大投资。默克为什么选择在中国投资这两个领域？如何看待这两个领域在中国的发展前景？
安高博：中国“十四五”规划发布时，我们便注意到默克的三大业务领域与中国当前的阶段性发展重点高度契合，并与中国的创新驱动发展策战略方向一致。默克积极支持中国生物技术和电子科技行业的发展，为中国的医院和患者提供先进的药品，并为积极创建“健康中国、数字中国、绿色中国”奉献我们的力量。
在电子科技领域，从笔记本电脑到智能手机，从液晶电视到各类可穿戴智能设备，中国如今不仅是全球最大的消费电子生产国，更是最大的消费市场。随着新冠疫情引发全球范围内的新一轮数字化浪潮，以及中国加大数字技术设施建设，我们将迎来数据爆发式增长和电子产业进一步快速融合发展，中国市场正处于潮头浪尖。
我们相信，默克在中国市场进一步加大投资，布局未来新一代电子科技发展将是明智之举。我们也希望以此积极参与并融入中国未来的数字经济和创新生态，尤其是通过材料创新来助力5G、人工智能、量子信息、物联网等一批新兴数字科技的发展及应用。
在生命科学领域，中国作为世界第二大生物制药市场，在政策支撑、人口老龄化/慢性病、疫情挑战等带来需求等因素的推动下，中国生物医药市场潜力巨大，未来仍将是黄金赛道之一。通过与科学界深入合作，解决生命科学中棘手的问题是默克生命科学的目标。
近些年来，默克生命科学不断扩大全球战略布局，加强自身在华及亚太地区的供应链建设，并积极与本土合作伙伴及行业专家紧密合作，以切实推动科学研究，提高药物研发和生物制药生产的质量和效率，力求为获取准确可靠的诊断和检测结果提供安全的保障。
中新财经：目前，全球经济形势发生了很多变化，这些是否会对默克在中国的业务产生影响？您如何看待中国经济的发展前景？
安高博：2022年，全球经济环境日趋复杂，地缘政治紧张局势升级、新冠疫情复燃等因素使得中国及企业均面临巨大的压力。
但现在中国进一步加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，推进高水平对外开放。我们相信，尽管短期内世界主要经济体普遍面临经济下行压力，但是中国的持续发展和对外开放将为世界经济复苏和增长注入强大动力，为外资企业在中国的长期高质量发展提供了长足动力。
同时，在复杂环境下我们也看到了许多积极信息。例如，今年正值中德建交50周年，德国政府近期也释放出积极友好的信号，德国总理朔尔茨表示是全球化“让很多的繁荣成为可能”，德国与欧盟必须与包括中国在内的许多国家开展贸易，这令包括默克在内的许多跨国企业感到获得了支持。同时，中国经济所展现的韧性以及中长期稳中向好的趋势，也令许多致力于可持续发展的企业愿意在此深耕。
无论是国家还是企业，在发展的长河中总会面对不稳定和变化的浪潮，我们需要保持长远的目光，坚定的信心，致力于长期发展。而默克作为一家拥有354年历史的全球性企业，长期的信赖建立于不变的承诺与行动，默克董事会对于中国的投资毫不动摇，默克在中国深耕近百年，不搞短期，信仰长期主义。
默克会继续基于对中国市场需求的深刻洞察，以领先科技为基点，以数字化、健康、绿色可持续为导向，在生命科学、医药健康和电子科技三大领域持续深耕，持续扩大投资孵化范围和本土化创新力度，不断拓展在华业务版图和潜在领域，与本地创新企业、政府机构进行通力合作。
我们满怀好奇地展望未来，这是科学和技术的未来，也正是能够在中国得以深度塑造的未来。(完)
（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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